编者按：本文来自经济调查网，作者：陈博，36氪经授权转载
粤系房企龙光地产控股有限公司（03380.HK，以下简称“龙光”）间隔千亿方针仅差“临门一脚”。
3月27日，龙光发布2019年成绩报，全年完成权益合同出售额915.24亿元，同比添加31%。
依照两年前管理层的方案，2019年龙光出售将破千亿，2020年将完成1500亿的出售方针。现在，进入千亿沙龙的时刻被拖延一年——在成绩上，龙光将2020年的权益合约出售方针定为1100亿元，预期增速20%。
与其他房企比照，龙光的这一预期较为斗胆。与龙光规划适当的中国奥园，2017-2019三年间出售均匀复合添加率高达61%，但将2020年的出售方针增幅定在12%。
2019年，龙光承认收入574.8亿元，同比上涨30.2%；净赢利115.63亿元，同比上涨28.5%。
中心溢利103.14亿元，同比上涨34.7%；权益股东应占中心溢利100.2亿元，同比上涨42.7%。
尽管净赢利增速略低于营收、出售增速，但龙光的中心赢利，尤其是归母中心赢利增幅显着跑赢。
龙光向来更垂青盈余方针，尽管没有跻身千亿阵列，但此前藉由一路走高的赢利水平，管理层每年都会着重，龙光是有质量的添加。
2018年头，面临外界关于“出售方针保存”的质疑，龙光董事会主席兼履行董事纪海鹏还曾回应，龙光中心赢利比许多规划过千亿的房企还要多。
同一年，龙光宣告，未来3-5年，方针是成为粤港澳大湾区龙头房企，中心赢利进入地产职业全国前十。
从揭露表态来看，曩昔几年的官方口径中，龙光一向将高赢利的获取归功于超前重仓粤港澳大湾区的逆周期拿地战略。依照纪海鹏的说法，龙光抓紧了商场低迷的时点拿地布局，土地拿得早，本钱低。这两年，龙光的赢利添加新引擎又添加了城市更新项目这一项。
但高赢利的来历不止于此。
2019年财报显现，龙光财政本钱开销13.66亿元，同比削减了5100万元。削减原因首要在于利息本钱化。龙光实践利息开支总额45.15亿元，比较2018年添加41.2%；但经过利息本钱化处理的部分达31.48亿元，则同比上涨76.9%。
所谓利息本钱化，即告贷利息开销承以为一项财物，需求适当长时刻才干到达可出售状况的存货以及出资性房地产等所发作的的利息开销，均在利息本钱化范围内。
举个比如，一个人向银行借10万元制作房子，利息是1000元，这间房子的总费用是10.1万元，适当于这间房子的账面价值是10.1万元，1000元利息被归入房子账面价值的一部分，能够承认成一项财物。
从整个房地产职业来看，龙光69.7%的利息本钱化率并不算太高，但财政本钱的削减某些特定的程度上为净赢利释放出空间。
龙光2019年财报中别的几个目标也值得重视。在429.94亿元权益总额中，非控股股东权益为88亿元，同比添加17.4%，占比为20.5%。
但非控股股东应占全面收益仅2.94亿元，同比反而削减58.4%，在龙光年内全面收益总额占比只要2.5%。
换而言之，2019年，龙光的非控股股东贡献了20.5%的净财物，却只分配到2.5%的收益。可供比照的是，2018年，龙光非控股股东相同贡献了20.4%的净财物，共享到7.9%的收益。
预算下来，龙光非控股股东上一年的均匀出资回报率为3.3%。在房地产职业界，碧桂园、中海地产、万科、雅居乐等干流房企的非控股股东均匀回报率均超越10%。同期，龙光控股股东的出资回报率是33%。
非控股股东的权益加大，某些特定的程度上扩大净负债率的分母，也或许影响净负债率水平。2019年，龙光净负债率提高4.2个百分点至67.4%，这一水平在民营房企里仍处于相对低位。不过，这里边也有净假贷规划上升的要素，同期，龙光的净假贷总额为289.73亿元，同比添加24.8%。
少量股东权益与赢利分配之间不对等，或许存在股份承认与项目结算不同步的原因。房地产经营收入在房子交给后才发生，有了收入才干构成净赢利。一个项目从拿地到出售，再到竣工交给，至少需求1-3年乃至更长的时刻。
以中海地产为例，根本确保在3年之内结转结束，而城市更新项目的转化周期相对更长。假如存在非控股股东权益的项目没有进入结转收入阶段，那么非控股股东的赢利表现存在必定时刻差。
到2019年12月31日，龙光共有29个项目或项目分期竣工，规划总建筑面积算计约610万平方米，竣工规划比较2018年添加了1.2倍左右。
尽管竣工间隔交给结算还有时刻差，但这个目标也代表了龙光全体结转速度在加速。
